不動産売却の媒介契約とは？
種類とそれぞれのメリット・デメリットを
解説

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸を希望する際に、売主や貸主が不動産会社と結ぶ契約のことです。不動産会社が売り手と買い手、貸し手と借り手の間を取り持ち、売買契約や賃貸契約を成立させます。
媒介契約では通常、不動産会社は国土交通省が定めた標準媒介契約約款をもとに「媒介契約書」を作成します。

媒介契約には以下の3種類があり、売り手の自由度や不動産会社が行ってくれることなどに違いがあります。

一般媒介契約は以下の特徴を持つ契約形態です。
なお、媒介契約を結んだ際に、他の不動産会社にその情報を通知する「明示型」と、通知する必要がない「非明示型」の2種類があります。

・複数の不動産会社に依頼可能
売主は同時に複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、買い手を幅広く探せます。

・自己発見取引が可能
売主は自身で買主を見つけることができます。この場合、不動産会社を介さないため、仲介手数料を支払う必要がありません。

・契約期間の法定制限なし（通常3ヶ月）
一般媒介契約には法律で定められた契約期間の制限がありません。ただし、国交省の約款には3ヶ月と定められているため、通常は3ヶ月程度の期間で設定されます。

・指定流通機構（レインズ）登録義務なし
指定流通機構（レインズ）は不動産会社が利用できる不動産情報ネットワークのことです。このレインズに登録する義務がないため、販売情報が公開されるのを避けることができます。

・定期報告義務なし
不動産会社には売主に対する定期的な報告義務がありません。

これらの特徴から、売主にとっては取引の選択肢が多い契約であると言えます。

専任媒介契約の特徴は以下の通りです。

・1社のみに仲介を依頼
契約を結べる不動産会社は1社のみです。

・自己発見取引可能
一般媒介取引と同様に、売主は自分で買主を探して取引を行えます。

・最大3ヶ月の契約期間
契約期間は3ヶ月以内と法律で定められています。

・7日以内にレインズ登録義務あり
媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に、レインズに登録することが義務付けられています。

・2週間に1回以上の報告義務
不動産会社は売主に対して2週間に1回以上、業務状況の報告義務があります。

これらの特徴から、売主と不動産会社の間で緊密な関係を結びやすい契約であると言えます。

専属専任媒介契約の特徴は以下の通りです。

・1社のみに仲介を依頼
売主は1社の不動産会社とのみ契約を結び、その会社を通じてのみ取引を行います。

・自己発見取引不可
売主自身が買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を介さずに直接売却することはできません。

・最大3ヶ月の契約期間
専任媒介契約と同様、契約期間は最大3ヶ月です。

・5日以内にレインズ登録義務あり
専任媒介契約よりも早く、5日以内にレインズに登録する必要があります。

・週1回以上の報告義務あり
不動産会社は売主に対して1週間に1回以上、業務状況の報告を行う義務があります。

これらの特徴から、専任専属契約は不動産会社と最も緊密に関係を結びやすく、積極的な販売を期待できます。

それぞれの特徴を表にまとめると以下のようになります。

それぞれの媒介契約には以下のメリットがあります。

一般媒介契約では、複数の不動産会社に依頼できるので買主を早く見つけやすく、追加で他の不動産会社に依頼できるため、不動産会社選びを失敗しにくくなるメリットがあります。
また知人・友人など、自身のネットワークを使って買主を探せます。レインズへの登録義務がないため、近隣に知られずに売却できることもメリットです。

専任媒介契約は1社にしか依頼できませんが、依頼された不動産会社は期間内に買い手を見つけなければ契約を結べないため、積極的に売却活動を行ってくれます。
また、活動窓口が1社に限定されるのでコミュニケーションが円滑になり、情報を把握しやすく手間も少なくて済みます。
さらに専属専任媒介契約と異なり、売主自身が買主を見つけることも可能です。

不動産会社が成功報酬獲得のために積極的に営業活動を行ってくれる可能性が高く、さらにサポートが手厚い傾向があります。活動窓口全体を1社で担うため、依頼者の負担や手間も多くありません。
また、週に1度業務活動報告があるため活動状況を頻繁に確認でき、販売戦略を立てやすいこともメリットです。

一方で、それぞれの媒介契約には以下のデメリットもあります。

一般媒介契約は複数の会社に依頼できる反面、仲介手数料を獲得できるのは1社だけであることから、不動産会社が営業活動を積極的に行わない可能性や広告費をかけてくれない可能性があります。
また、複数の不動産会社とのコミュニケーション、内覧、価格交渉等に手間と時間がかかることや、定期報告義務がないため、販売活動の進捗状況を把握しにくいこともデメリットです。
さらにレインズへの登録義務がないため、物件が公開されているかわからない難点もあります。

専任媒介契約では、不動産会社の力量次第で売却が長引く可能性があり、「囲い込み」（不動産会社が取引を自社のみで完結させること）によってさらに余分な時間がかかる可能性があります。
また、1社のみに依頼するため、契約期間中は他の不動産会社のサービスや販売ネットワークを活用できません。
ただし、3ヶ月経過しても売却できなかった場合には、依頼先を変更することや一般媒介契約へ変更することは可能です。

専属専任媒介契約では自己発見取引が不可のため、自分で買主を見つけた場合でも契約した不動産会社を通さなければなりません。また、他社の営業活動と比較できず、依頼した不動産会社や担当者の力量次第では売却が遅れる可能性があります。
売却が遅れる、期待した成果が得られないといった場合でも、契約期間中は他の不動産会社に切り替えられないことには注意が必要です。

複数の不動産会社を活用し有利な条件で売却したい場合や、自分で買主が見つかる可能性が高い場合は一般専属契約がおすすめです。ただし、複数の会社とやり取りする手間がかかることには注意が必要です。

一方で、不動産会社とのコミュニケーションコストを抑えたい場合は専任媒介契約・専属専任媒介契約が良いでしょう。自己発見取引の可能性を残しつつ、不動産会社の積極的な活動も期待する場合は専任媒介契約がより適しています。

自己発見取引をはじめから選択肢に入れない場合や、不動産会社に最大限の努力を促して早期売却を実現したい場合には専属専任媒介契約が適しています。

媒介契約にはご紹介したようにそれぞれメリット・デメリットがあり、売主の考えや物件の条件などによって最適なものは異なります。自社だけで条件の良い売却を行うのが難しいと感じた場合には、専門のノウハウを持つ不動産会社のサポートを受けることがおすすめです。

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