事業用地の活用方法とは？
土地活用のアイデアや取引時の注意点を
解説！

事業用地とは、事業を通じて収益を得る（＝ビジネス）目的で所有される土地・不動産のことです。具体的にはオフィスや店舗、工場、研究施設、物流センターなどに活用するための土地が該当します。居住用の不動産は事業用地に含まれませんが、会社の寮は事業用地に区分されます。

近年、事業用地は投資の観点から注目されており、以下の点で所有するメリットがあります。

投資において、キャッシュフローは重要な要素です。

事業用地はリース契約が複数年単位となるケースが多く、不動産の所有者は安定的な収入を得やすいメリットがあります。例えば、倉庫物件は通常3年～10年のリース期間があり、土地を貸す場合は最短でも10年、長ければ50年ほど安定的に契約が交わされます。また、倉庫に活用する土地は購入するよりも借りて複数社でシェアをすることが主流になっているため、近年はニーズが高いです。

ただし、立地条件や、用途に合った建物設計かによって、キャッシュフローの良し悪しは変わるため、物件をよく確認しておく必要があります。

商業用の不動産である事業用地は、耐久性や機能性が考慮されており、かつ広く簡易的な作りとなっているため、メンテナンスに費用がかかりにくい点もメリットです。また、借主と規約を結び土地を貸し出してしまえば、維持管理費もメンテナンスの手間もかかりません。
ライフラインの整備や耐用年数、建物の構造によっては追加費用がかかる場合もあるため、物件の見極めは必要になります。

土地を貸すことで、相続税や固定資産税・都市計画税の節税効果が期待できます。相続税がいくらかかるかは土地の評価額によって変わり、土地を貸す場合には借主の権利に応じて評価額が下がります。
固定資産税や都市計画税に関しては、宅地として貸し出すと軽減措置を受けることが可能です。

では、事業用地と居住用の不動産ではどのような違いがあるのでしょうか？事業用地は商業用、居住用はプライベート利用と使用目的が違うことはもちろん、税金義務や契約保護も異なります。具体的な違いは以下の3点です。

一般的に、事業用地は居住用不動産に比べ初期費用が高くなります。事業用地は多くの方の出入りにより傷みやすいことから賃料が高い傾向にあり、それに応じて最初に支払う賃料や仲介手数料（家賃数か月分など）も高くなるからです。
また、ビジネスがうまくいかずに賃料を滞納してしまうケースがよくあるため、居住用不動産よりも敷金自体が高く設定されていることも初期費用が高い要因の1つです。

事業用地の賃貸借における賃料には消費税が課税されますが、居住用賃貸借の賃料には課税されません。住宅兼事務所のように、事業用と居住用双方の目的で利用している場合は、事業用として使用している部分のみ課税されます。
また、事業用地として借りる場合、初期費用のうち敷金を除く金額に消費税が課税されます。

居住用は法律に基づいて、借主が不利な契約を結ばないよう保護されていますが、事業用地は保護がありません。居住用との大きな違いと言えます。

事業用地を所有しようとお考えの方は、以下のポイントを押さえておくと物件探しに役立てられるでしょう。

まずは、用途地域に沿ってエリアを絞ることが重要です。事業用の建物は都市計画法によって建設可能なエリアが限られており、例えば工場は、「市街化区域」のうち工業用地でないと建てることができません。

＜例：工場の用途地域＞

●準工業地域・・・公害発生や周辺環境悪化の危険性がない、軽工業等の工場であれば建設可能な地域。病院や学校も建設可能。
●工業地域・・・どんな工場でも建設可能な地域。病院、学校、ホテルなどは建てられない。（住宅や店舗は可）
●工業専用地域・・・どんな工場でも建設でき、かつ住居や店舗、学校、病院等は建てることのできない地域。海沿いや川沿いに指定されることが一般的。

このように、どういった名目で使用するかによって、指定の場所に建設できるかが変わってきます。

ビジネスの拠点として適しているか、働く人材を集めやすいか、といった立地条件も確認しておく必要があります。例えば倉庫や工場であれば、以下の点に着目すると良いでしょう。

●高速道路にアクセスしやすいか・・・高速道路のインターチェンジに近いと理想的です。
●大型トラックが出入りできるか・・・物流量や効率性を確保するために確認しておきたい要素です。
●広く平坦な土地か・・・多くの物品を容易に保管できる、広く平坦な土地であるかも重要な要素です。

建ぺい率や容積率、敷地の面積などをチェックし、希望通りの建物にするための条件を満たしているかを確認しておくことも重要です。地盤が弱かったり、電気・ガス・水道が通っていなかったりすると、土地やインフラの整備に多くの費用がかるため注意が必要です。

このように、事業用地を購入する際には、さまざまなポイントを押さえたうえで購入する必要があります。
より詳しいチェックポイントを下記資料でご紹介しているのでぜひご覧ください。

倉庫・工場はどんな基準で購入すべき？倉庫・工場の購入前に読むべきガイドブック

事業用地は、投資目的であってもキャッシュフローの安定や、節税効果といったメリットを享受できます。
ただし、選ぶ際は、利用目的や用途地域、立地条件等、しっかり確認しないと売却に繋がらないため、お探しの際は不動産会社に相談することをおすすめしています。

ZEUS INBESTは倉庫・工場を始め、店舗やビル、土地など様々な物件を所有しており、検討時点で諸経費込みの投資費用を算出することが可能です。ご検討の方は、まずご相談してみてください。

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