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土地活用20選！メリット・デメリットも解説

土地の活用方法の選び方としては、目的別に以下の4つがあります。

土地を所有していると毎年固定資産税がかかり、相続した場合にも相続税がかかる場合があります。これらの税金を節税したい場合には、建物を建てて土地をうまく活用することが重要です。
アパート・マンション経営や戸建て賃貸経営などが主な選択肢となります。

高収益が見込めなくても、初期費用と税金の支払いをカバーできるだけの収益を得たい場合には、安定性のある土地活用がおすすめです。アパート・マンション経営や戸建て賃貸であれば、毎月安定した収益を得ることが可能です。

また、駐車場経営は初期費用を抑えることができ、コインランドリー経営はランニングコストを抑えることができます。土地の広さや立地、初期投資可能な資金などの条件を考慮して、最適なものを選びましょう。

大きな収益を得たい場合は、アパート・マンション経営や店舗・商業施設（ショッピングセンター、コンビニなど）の経営が選択肢に入ります。
土地が広い場合は、比較的安定していて大きな収益が期待できる太陽光発電も選択肢となります。

土地の価値が上がった際に売却するなど、将来的に別の活用目的があり、一時的に活用しておきたい場合は、駐車場経営が選択肢となります。特に機械導入の必要がない月極駐車場であれば、手軽に経営できます。

土地活用方法には非常に多くの種類がありますが、代表的なものは以下の20種類です。本章では、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

その名の通り、土地を売却して現金化する方法です。

メリット：
売却すれば一度にまとまったお金を手に入れることができ、売却後は固定資産税や維持管理費を支払う必要がありません。

デメリット：
売却によって得た利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税率は、所有期間が5年超の場合は20.315%、所有期間が5年以下の場合は39.63%です。高額になる可能性があるため、課税額がどのくらいになるか把握したうえで売却を検討する必要があります。

デメリットよりもメリットの方が大きくなるか確かめるために、事前に収益シミュレーションを行うことがおすすめです。

特にアパート経営の場合、「利回りが高くない」、「修繕費などの支出がある」といったデメリットがあるため、長期的に経営した場合、売却時の売却益に何年で追いつくかをシミュレーション表を基に算出し、経営と売却のどちらが良いか比較することが重要です。

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土地のみを貸す方法であり、貸借人から地代を得ます。

メリット：
賃借人から地代家賃を得ることができるため、安定した収益を確保できます。遊休地の場合、清掃をはじめとする土地の管理も賃借人に任せられるため、管理負担を軽減できることもメリットです。

デメリット：
収益が安定している一方で、建物賃料ほど高い収益性は期待できません。また、契約の存続期間が事業用定期借地権以外の場合、30年以上と長期にわたります。

アパートやマンションを建築して入居者を募り賃貸経営する、土地活用としてオーソドックスな方法です。不動産投資の投資先としても人気があります。

メリット：
需要が高く、高利回りを見込める土地であれば、大きな収益を安定的に得ることが可能です。条件にもよりますが、満室に近い経営を続けられれば投資額を数年で回収することも不可能ではありません。
また、土地が「貸家建付地」となり、固定資産税や都市計画税の軽減措置があるため、節税効果もあります。現物資産として残すことも可能です。

デメリット：
入居者が埋まれば収益は上がりますが、空室が増えると収益性は落ちます。空室がなるべく出ないように対策が必要です。また、その他の土地活用への転用が難しい課題もあります。

一戸建ての物件を建築して貸し出し、家賃収入を得る方法です。

メリット：
ファミリー層に人気があり、一度入居すると長く住んでもらえる傾向にあります。そのため、入居者を確保できれば中長期的に安定した収益を得られます。また、アパート・マンションに比べると広い土地を必要とせず、比較的低コストで始められます。

デメリット：
1家族にしか貸し出せないため、空室になってしまうと、その期間は収益を得られません。入居者の入れ替わりが少なく、家賃の値上げがしにくいこともデメリットです。

自宅部分と賃貸部分を併設した物件を建築し、賃貸部分を貸し出す方法です。

メリット：
自宅と賃貸物件を別々に建てるよりも、トータルの建築費を安価に抑えることができ、家賃収入をそのままローン返済に充てられます。また、住宅全体の面積のうち、居住部分が半分以上であれば、不動産投資ローンより金利が低い住宅ローンを適用できる場合があります。

デメリット：
オーナーと入居者の距離が近いため、プライバシーの問題が生じやすいです。売却時に買主が見つかりにくいことも考えられます。

1つの建物の中に、入居者専用の部屋と共同利用スペースを持つ賃貸住宅を経営する方法です。

メリット：
リビングやキッチン、トイレ、バスルームなどを共同利用するため、同じ広さの賃貸物件と比較すると戸数を多くでき、空室リスクを分散できます。また、アパート・マンションと比べて建築費用を抑えられます。

デメリット：
主なターゲットが学生を中心とする若年層の単身者であるため、需要が都市部に集中する傾向があり、地方部では経営のハードルが高めです。管理の難易度が高く、共同利用スペースの修繕費用が高いことも課題です。

主に車やバイク愛好家向けに、車庫付き住宅を経営する方法です。

メリット：
建築基準法において、車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から除外され、固定資産税の税額算定からも除外されると規定されているため、節税対策になります。また、一般的な賃貸物件に比べて賃料を高く設定できるため、高い収益を見込めます。

デメリット：
戸数を確保しづらいことや需要が限定されること、市場データが少ないため事前調査を綿密に行う必要があることなどがデメリットです。

コインパーキングや月極駐車場といった駐車場を経営する方法です。

メリット：
建物を建築する方法と比較して、初期費用を抑えられます。維持管理が比較的容易で、狭い土地や変形地も有効活用でき、短期でも活用しやすいメリットもあります。

デメリット：
建物を建てる土地活用方法に比べると土地の利用効率が悪く、高い収益は得られない傾向があります。

土地内にトランクルームを設置して賃貸経営する方法です。会社の備品や資材置き場としてよく利用されます。

メリット：
建物を建築する方法と比較して、初期費用を抑えられます。比較的場所を選ばずに始められ、建物の維持管理費用や修繕費が少ないこともメリットです。

デメリット：
建物を建てる方法に比べると、それほど大きな収益は見込めません。また、需要の増加に伴い競合が増えており、差別化が必要な場合もあります。

倉庫を建設し、賃貸経営する方法です。EC市場が拡大していることから、物流の拠点となる倉庫の重要性は増しています。

メリット：
アパート・マンション経営に向いていない、幹線道路沿いや高速道路のインターチェンジ周辺の広い土地を活用することが可能です。初期費用を抑えられ、修繕費が安く済む場合が多いのもメリットです。

デメリット：
節税効果が低く、住宅系の土地活用方法ほど大きな収益は見込めません。大規模な倉庫を建設する場合には、初期投資費用が高額になることもあります。

物件の一部のスペースを時間貸しする方法です。会議室、パーティールーム、イベントスペース、スタジオなど多様な用途で貸し出されています。

メリット：
立地によっては高い収益を得られる見込みがあります。また、築年数が重視されないため、需要に応じて価格設定を自由に行いやすいです。

デメリット：
貸し会議室やパーティールームとして用いられることが多く、繁忙期と閑散期があるため、収入が不安定になりがちです。また、清掃や設備設置の手間や費用がかかります。

コインランドリーを設置し、使用者からの支払いで利益を得る方法です。

メリット：
狭い土地でも、住宅街のように立地が良ければ高い収益が見込めます。無人で経営できるため、管理の手間もそれほど多くありません。

デメリット：
洗濯機、乾燥機などの設備導入費用がかかります。ニーズに応じた適切な価格調整をはじめ、一定程度の経営努力も必要です。

自動販売機を設置して、商品を販売することで収益を得る方法です。

メリット：
低コストで導入でき、管理の手間がほとんどかかりません。狭い土地でも活用でき、他の土地活用方法と併用できます。

デメリット：
単価が低いため、それほど高い収益は見込めません。また、景観との調和が求められる地区では、指定された基準に合わせて販売機の色彩をアレンジしたものを置く必要があります。

太陽光発電システムを設置し、売電収入を得る方法です。

メリット：
他の用途で利用しにくい田舎の土地や農地を活用でき、年間を通じて一定の収入を得られます。具体的には、「固定価格買取制度」（FIT）により、事業用であれば20年間は電力の買取が保証されているため、20年後まで安定的に収益を得ることが可能です。

デメリット：
経年劣化による発電効率の低下や、破損による修繕費がかかる可能性があります。発電量が天候に左右されることや、定期的なメンテナンスが必要なことも懸念点です。

幹線道路に面した土地や人通りの多い道路に面した土地にて、交通量の多さやアクセスの良さを活かして、商業系の店舗を建設する方法です。主な店舗としては、コンビニエンスストアやファストフード店、米穀店などが挙げられます。

メリット：
事業用定期借地方式であれば、自己資金が全くない状態からでも経営が可能です。また、一般的に20年以上の契約になるため、安定的に収入を得られます。

デメリット：
収入源が地代となるため、建物賃料に比べると高い収益は見込めません。

大型商業施設を運営するデベロッパーと連携して、商業施設を建設する方法です。

メリット：
商業施設の場合、長期的に安定した経営が可能です。また、雇用の創出や多様なテナント誘致により地域の活性化にもつながり、社会貢献できるメリットもあります。

デメリット：
初期投資としての建築費用が高額であるため、金銭的な負担が非常に大きくなります。また、施設が撤退する際に急激な収入減となる可能性があります。

ビジネスホテルを建設して経営する方法です。

メリット：
立地が良ければ高稼働を維持でき、高収益が期待できます。近年急増しているインバウンド需要に応えることもできます。

デメリット：
初期投資としての建築費用が高額になり、景気の変動を受けやすいデメリットがあります。建物の転用が難しいことも課題です。

保育園を建設し、運営する方法です。

メリット：
税金が免除されるため、節税対策になるほか、自治体から補助金や助成金を受けられる場合があります。また、待機児童問題の解消につながり、社会貢献できるメリットもあります。

デメリット：
自治体の審査が厳しく、開園までに時間を要することや、その間は土地を他の用途に使えない点がデメリットです。また、建物の転用が難しい課題もあります。

病院や診療所を建設する方法です。

メリット：
社会的ニーズが高いため長期的に安定した収入が期待できます。社会貢献度や地域貢献度が高いこともメリットの1つです。

デメリット：
病院の場合、用途地域に制限があります。具体的には、第一種・第二種低層住居専用地域、工業地域、工業専用地域には建築できず、特殊な施設となるため転用が難しいです。

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、グループホームなどの高齢者施設を建設する方法です。

メリット：
高齢化が進んでおり需要が高まっているため空室リスクが少なく、長期的に安定した収入を得られます。高齢化社会のニーズに応える施設であるため、社会貢献度の高さも魅力です。

デメリット：
初期費用が高額であり、建物の転用が難しい課題があります。

それぞれの土地活用方法のメリット・デメリットをまとめると以下の通りです。

以上のように土地活用方法には主に20種類ありますが、活用時にはどのようなことに気を付けるべきなのでしょうか。次章でポイントを解説します。

土地を有効活用するためのポイントとしては、以下の3つがあります。

土地は建築基準法や都市計画法によって、建築可能な建物の種類や用途の規制があります。例えば、都市計画法には用途地域が定められており、市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域、準都市計画区域に分けられます。用途地域によって制限される活用方法や、適している活用方法があるため、可能な選択肢から選ぶことが必要です。用途地域によってアパート・マンション経営しか選べない場合もあり、用途地域はクリアしていても商圏が合わない場合もあるため、顧客誘致の際には専門の業者（プロ）にお任せするのがおすすめです。

また、都市部の土地であるか、郊外の土地であるかなど、立地条件や地形によっても、適切な活用方法が変わります。都市部の場合は人口密度が高いため、賃貸住宅の需要が高くなる一方で、郊外の場合は賃貸需要のあるエリアが限られるため、周辺環境やニーズに合った活用方法を選択することが重要です。

どの土地活用方法を選んだとしても、赤字になるリスクがあります。土地活用で想定すべきリスクは以下の通りです。

・空室リスク
空室が発生すると、その分収入は落ちます。空室リスクを確認するには近隣の物件リストが必要です。築年数、家賃、空室状況、駐車場の有無、間取りをまとめたリストを不動産会社が所有しているため、そのリストを見せてもらうと良いでしょう。

・賃料下落リスク
市場環境の変動や、近隣に競合物件が増えることなどで賃料が下落するリスクです。長期契約を結ぶことや物件の魅力向上に努めることが必要です。

・家賃滞納リスク
入居者やテナントが家賃を滞納するリスクです。入居時の審査の厳格化や滞納時の早期対応などが求められます。

・金利上昇リスク
入金の金利が上昇し、返済負担が増加するリスクです。金利上昇自体を抑えることはできないため、金利上昇を見越した資金計画や余裕を持った資金の確保が重要です。

・修繕リスク
建物や設備の老朽化や故障により修繕費用が発生するリスクです。定期的なメンテナンスの実施や、修繕費用の積立を行っておくと良いでしょう。

・税金リスク
税制の変更や評価額の上昇により税負担が増加するリスクです。節税対策をしっかりと行っておく必要があります。

・管理リスク
物件管理が不十分で入居者の満足度が低下するリスクです。適切な管理会社を選定し、管理業務を定期的に見直すことが必要です。

・相続リスク
相続発生時に相続税の負担が生じるリスクです。専門家に相談し、相続税対策をしっかりと行っておく必要があります。

・市場変動リスク
不動産市場全体の変動により、物件の価値や賃料が変動するリスクです。市場の動向を把握しつつ、安定した需要や収益が見込める土地活用方法を選択することが重要です。

・自然災害リスク
地震、津波、台風、洪水などの自然災害による物件の損害リスクです。災害保険に加入し、防災対策をしっかりと行っておくことが大切です。

これらのリスクがあることを理解したうえで、未然に回避できるように対策することが重要です。

土地活用では、オーナー自らが管理する方法と、専門の会社に任せる方法があります。管理状態によって稼働率や建物の寿命が左右されるため、最適な状態を保つことが必要です。自ら管理すると経費削減にはなりますが、良好な管理状態をキープできるとは限りません。数十年先を見据えた修繕計画や管理体制を考え、自ら管理するかプロに任せるか選択しましょう。

土地活用はさまざまな方法があるため、土地に合った活用方法を選ぶことが大切です。しかし、活用方法によっては税金の負担や管理の手間が煩雑といったリスクもあるため、売却する方が良い場合もあります。売却する場合には、専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。

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